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去柬埔寨买房靠谱吗?

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金边楼市之所以吸引了越来越多人的关注,主要在于柬埔寨的经济持续高速发展,使人们隐约看到了又一个即将崛起的“亚洲小龙”,过去20多年来,柬埔寨的GDP保持了超过7%的增速。即使在当前中国等诸多经济体减速之际,柬埔寨去年的经济还是创出了近6年新高。

经济持续增长也显著改善了当地人的收入,长期以来,柬埔寨一直是全球最穷的之一,到了2016年,世界银行宣布柬埔寨脱离最不发达行列,成为中等偏下收入。按照去年的统计数据,柬埔寨的GDP达到了222亿美元,人均GDP 大概1400美元。

对比一下中国的成长路径,1998年以前,中国还一直处于低收入行列,在随后20年时间里,中国从低收入成长为中等偏下收入,然后成为中等偏上收入,距离高收入只有一步之遥,人均GDP从不足1000美元到现在接近人均1万美元。在这个过程中,一线城市的房地产价格也是飞速上涨。

如果柬埔寨能够复制中国的成长路径,当地的房地产也有可能复制中国楼市的奇迹,也正因为如此,才有了“今天的金边是30年前的上海”之说。一些敏感的投资者率先从中看到了机会,希望能够在金边复制当年中国楼市的财富奇迹。

不过,中国经济是因为持续高速增长了40年,才能够成长为今天的体量,对于任何一个而言,复制这样的奇迹并不容易。而且中国经济的整体规模和柬埔寨也不是一个量级,因此,简单以经济增速来判断柬埔寨的楼市会复制中国的奇迹,多少还是含有一些蛊惑人心的广告意味。

虽然柬埔寨的经济从上世纪90年代就开始起飞,但是房地产市场并没有同步发展,作为柬埔寨的首都,金边的楼市从2010年才开始真正起步。这一年,柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》,允许外国人持有柬埔寨房产,按照该法案规定,外国人不能拥有柬埔寨的土地产权,但是除了高层建筑的层,外国人可以拥有从第二层往上的房屋产权。该法案出台之后,以中日韩为主的大批外国买家开始进入金边楼市,2015年以来,金边房价大概每年保持15%以上的涨幅。

除了房价持续上涨,金边的房租回报率也相当不错,由于大量外籍人士长期居住金边,而金边的公寓楼供不应求,因此金边楼市的租金回报率大概保持在8%左右,和我国很多一线城市不到2%的租金回报率相比,还是具有很大的优势。

在当前全球经济震荡,主要经济体增速明显放缓的背景下,能够带来高投资回报率的,只有那些发展中的新兴经济体。不过,投资这些小规模的新兴经济体,不能只关注经济上的高增长,当地政局是否稳定是一个不容忽视的风险。

对于很多小规模经济体,通常而言,如果政局稳定,只要经济政策不出现重大失误,基本上都可以维持一个不错的经济增速,但是,一旦政局陷入混乱,这些新兴经济体很有可能“一夜回到解放前”,尤其对于外国投资者而言,在当地的投资很有可能就打了水漂。

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